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Avec la loi Pinel, les déductions d’impôts touchent plusieurs frais liés à l’investissement locatif, y compris les intérêts d’emprunt. Comment les déclarer ?

La loi Pinel est un dispositif mis en place par l’Etat pour encourager l’investissement immobilier locatif dans le neuf. Le dispositif est orienté vers les particuliers qui achètent, en vue de les louer, des logements neufs situés en zones dites tendues, où il y a un fort besoin en logements à combler.

Cette loi permet aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt sur leurs revenus locatifs variant en fonction de la durée de location et pouvant aller jusqu’à 21%. Vous pouvez estimer votre réduction d’impôts avec ce simulateur Loi Pinel 2022.

En plus des revenus locatifs, d’autres dépenses sont éligibles à des déductions d’impôt et la défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel. En effet, les intérêts bancaires d’emprunt, les frais de garantie, les agios ou commissions de banque, les primes d’assurance, les charges de copropriété et d’entretien sont, entre autres, concernés. Pour les déduire, il est important de les inclure dans la déclaration de revenus et de remplir certains formulaires dédiés à cette catégorie de revenus.

Nous nous penchons dans cet article sur le cas particulier des intérêts d’emprunt et intercalaires et leur déduction d’impôts.

Loi Pinel : achat neuf ou en VEFA ?

Le bien immobilier acquis en vue d’être mis en location dans le cadre de la loi Pinel doit être neuf. Il peut être acheté neuf, c’est-à-dire déjà fini et habitable, ou en VEFA, pour vente en l’état futur d’achèvement ou sur plan.

Les deux modes d’achat du logement peuvent être financés par des crédits bancaires et ceux-ci sont inévitablement soumis à des intérêts. Ceux-ci sont calculés selon des taux qui varient en fonction des types d’investissements, des offres de prêt et des organismes prêteurs.

Les intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt sont ceux que vous payez lorsque vous achetez un logement neuf financé par un prêt bancaire classique. Ils sont remboursés par mensualités, chacune comprenant un remboursement proprement dit d’une partie du prêt et un intérêt. Toutefois, le calcul de leur montant en vue de les déduire se fait en se basant sur le taux effectif global, et non pas le taux mensuel.

Pour connaître votre taux d’intérêt mensuel, vous devez diviser le taux d’intérêt global annuel par 12.

Les intérêts ne s’appliquant qu’à la somme restante à rembourser et le remboursement se faisant à un rythme mensuel, cette somme diminue chaque mois. Les montants des intérêts que vous payez diminuent donc chaque mois, après le paiement de votre mensualité. C’est un élément à prendre en compte lorsque vous calculez la somme des intérêts de l’année à déduire de vos impôts.

Pour calculer les intérêts payés à chaque mois, il faut multiplier la somme qui vous reste à rembourser par le taux d’intérêt mensuel.

Le montant qui vous reste à rembourser chaque mois s’obtient en soustrayant la mensualité fixe sans les intérêts du mois précédent du montant qui restait à payer après avoir réglé cette mensualité.

Par exemple :

Vous avez emprunté 20 000 euros pour acheter votre bien, avec un taux d’intérêt global de 6% et des mensualités fixes de 300 euros.

Au premier mois, le calcul se fait comme suit :

Votre taux d’intérêt mensuel = 6 % / 12 = 0,5 %

Le montant des intérêts que vous payez au premier mois :

20 000 X 0,5 % = 100 euros.

Au deuxième mois :

Le montant restant à payer = 20 000 – (300 – 100) = 19 800 euros

Le montant des intérêts au deuxième mois :

19 800 X 0,5 % = 99 euros.

Les intérêts payés chaque mois sont donc digressifs. Pour calculer leur total de l’année, vous additionnez les sommes payées chaque mois.

Les intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires interviennent lors de l’achat d’un bien immobilier en VEFA. Ceux-ci sont comptabilisés à chaque appel de fonds, donc à chaque étape de l’évolution de la construction et de la remise à l’acquéreur du bien acheté sur plan. Ils s’accumulent d’un appel de fonds à l’autre, jusqu’à la remise du logement et le règlement final du bien.

Seuls les intercalaires font partie des charges déductibles d’impôts dans le cadre de la loi Pinel.

Que ce soit pour un prêt pour l’achat d’un logement neuf ou pour l’achat en VEFA, tous les taux d’intérêt et sommes dues chaque mois sont indiquées par l’organisme prêteur dans divers documents qu’il doit vous fournir dans le cadre du remboursement de votre prêt.

Les démarches à suivre pour déduire ses intérêts d’emprunt

Les démarches à suivre pour déduire vos intérêts d’emprunt sont assez simples et que ce soit pour un logement acheté neuf ou un logement acheté en VEFA, elles sont identiques, à quelques nuances près.

Pour un logement acheté neuf en Loi Pinel

Si le bien est loué en tant que logement vide, vous devez remplir la déclaration d’impôts et de revenus fonciers 2044. C’est un formulaire administratif réservé aux personnes n’entrant pas dans le régime micro-foncier et qui sont assujetties au régime réel d’imposition. Ce régime fiscal prime presque toujours sur les autres lorsqu’il y a un prêt immobilier.

Dans ce formulaire, vous devez renseigner certaines informations, dont la date du prêt, la raison sociale et l’adresse de la banque ou de l’organisme prêteur.

C’est dans la ligne 250 du formulaire que vous devez renseigner les intérêts versés.

Pour un logement acheté en VEFA en Loi Pinel

Tout comme le logement acheté neuf, la déclaration pour un logement acheté en VEFA se fait à travers une déclaration d’impôt avec la déclaration des revenus fonciers 2044.

Les intercalaires doivent aussi être renseignés à la ligne 250 du formulaire.

Vous devez aussi fournir des documents supplémentaires que vous devez joindre à votre déclaration de revenus. En plus de la déclaration, il faut donc ajouter une annexe renseignant sur l’identité et l’adresse du contribuable, l’emplacement de l’habitation et la date de livraison du chantier. La note doit aussi indiquer la date de début de location du logement.

Vous devez aussi joindre une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire, afin de justifier de votre éligibilité au Pinel.

Même si vous fournissez tous ces documents, les impôts peuvent vous réclamer d’autres justificatifs pour étudier votre dossier. Vous devez donc toujours être prêt à les fournir en cas de demande.

Lors de la première année de l’investissement locatif Pinel

Lors de la première année de la réalisation de l’investissement immobilier locatif, vous devez remplir un formulaire supplémentaire, le 2044 EB ou formulaire d’engagement de location.

C’est un formulaire par lequel vous vous engagez à louer le logement pour 6, 9 ou 12 ans et dans lequel vous fournissez tous les renseignements utiles concernant la location. Découvrez également tout ce que vous devez savoir sur la taxe foncière avec la Loi Pinel.

2021-12-02